AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA VENDER LA VIVIENDA DE PERSONAS INCAPACITADAS.
Cada vez es más habitual encontrarnos con familias que necesitan de forma imperiosa vender la vivienda de sus padres o incluso de sus hijos, no todos los incapaces con bienes son nuestros mayores, para poder hacer frente a tratamientos médicos, residencias, etc., ya que con los ahorros del incapaz o incluso con los ahorros de la familia no es posible hacer frente a esas nuevas necesidades.
Lógicamente el incapaz no puede vender sin la debida asistencia ya que el Notario autorizante de la transmisión lo detectará e impedirá la venta.
A tal efecto, debemos seguir básicamente dos pasos, dentro del ámbito judicial:
El nombramiento del Tutor, que va a suplir la capacidad jurídica del incapaz.
Y la posterior solicitud al Juez para que autorice la venta del bien.
Nombramiento del Tutor.
Siempre deben acudir a un Abogado e iniciar los trámites representados por Procurador, de cuya contratación se encargará normalmente el Letrado.
El proceso para nombramiento del Tutor es sencillo y consiste básicamente en acreditar y convencer al Juez de que la persona a la que pretendemos incapacitar tiene sus facultades intelectuales o físicas muy mermadas como para regirse o tomar decisiones sobre su patrimonio.
Este es el proceso (explicado de forma muy básica y sin referencias a legislaciones que puedan complicar a quien lo lea su entendimiento):
Presentación de demanda pidiendo al Juez que declare incapaz a la persona.
Acreditación de su incapacidad mediante la aportación de los informes médicos que sean necesarios.
Período probatorio consistente en escuchar a los Familiares, examen por el Juez del presunto incapaz (siempre se hacen con mucho “cariño” y en presencia de los Letrados y del Ministerio Fiscal. Preguntas como ¿Quién es la persona que está en el cuadro a mi espalda?; su majestad El Rey; ¿Qué es esto? Un billete de 20 €; y similares), y por último el examen Pericial en el propio Juzgado si es posible.
El proceso concluye con la Sentencia declarando la incapacitación judicial y la extensión de la misma, el régimen de la tutela, el nombramiento del tutor legal, los mecanismos de control y la duración.
El tutor va a ser la persona o entidad que se va a encargar de administrar la persona incapaz y sus bienes. Pero esa administración no incluye facultades de disposición del patrimonio del incapaz más allá del gasto habitual.
Autorización para vender Inmuebles.
El Tutor solicita esa autorización al Juez a través del Abogado y Procurador.
Se debe justificar el motivo de la venta, la necesidad y no un mero capricho del Tutor, normalmente basados en costes de las necesidades del Incapaz.
El precio de la venta debe estar conforme a mercado y se debe acreditar mediante una oferta cierta, basada en una prueba pericial.
Una vez concedida hay que aportarla al Notario que de fe de la transmisión e ingresar el importe obtenido en una cuenta corriente que puede ser fiscalizada en cualquier momento por el Juzgado, y con obligación para el Tutor de presentar anualmente la contabilidad en el Juzgado.
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